Erbschaftsteuer auf Immobilien: Warum die Steuer auf den Wert fällt und nicht auf die Liquidität, und was Erben dann bleibt

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien trifft Familien selten an der Höhe des Satzes. Sie trifft sie an einer anderen Stelle: Die Steuer wird auf den Wert der Objekte berechnet, nicht auf das Geld, das im Nachlass vorhanden ist. Ein Immobilienbestand, der über Jahrzehnte stabile Mieten getragen hat, kann so binnen Monaten zum Verkaufszwang werden.

Damit entsteht ein doppelter Verlust. Ein Teil des Vermögens geht an die Steuer, ein weiterer durch die Art, wie das Geld beschafft wird: unter Zeitdruck, zu ungünstigen Bedingungen und ohne strategische Überlegung. Dieser Beitrag rechnet ein Beispiel mit 5 Millionen Euro Vermögen durch und zeigt, welche Entlastungen das Gesetz vorsieht und wo ihre Grenzen liegen.

Wie wird eine geerbte Immobilie bei der Erbschaftsteuer bewertet?

Maßgeblich ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz zum Todestag oder Schenkungstag. Je nach Objektart gelten Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, können Erben das mit einem Gutachten oder einem zeitnahen Kaufpreis nachweisen. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, darüber Sätze ab 7 Prozent.

Mietwohngrundstücke werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet, Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen meist im Vergleichswertverfahren. Seit 2023 führen geänderte Bewertungsparameter in vielen Fällen zu höheren Werten als früher. Wer eine ältere Schätzung im Kopf hat, sollte sie deshalb nicht als Grundlage für die Planung nehmen.

Den niedrigeren Verkehrswert müssen Erben selbst belegen. Anerkannt werden ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen und ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Ein Gutachten kostet Geld und lohnt sich vor allem bei Objekten mit Instandhaltungsstau, Altlasten oder belastenden Rechten. Welche Werte überhaupt vorhanden sind, zeigt eine vollständige Vermögensaufstellung für Unternehmer, die Immobilien mit realistischen Werten und Finanzierungen erfasst.

Was kostet die Erbschaftsteuer auf 5 Millionen Euro Vermögen?

Im vereinfachten Beispiel erben zwei Kinder je zur Hälfte 4,5 Millionen Euro in vermieteten Wohnimmobilien und 500.000 Euro in Wertpapieren. Nach dem Abschlag von 10 Prozent und je 400.000 Euro Freibetrag zahlen sie zusammen rund 712.500 Euro Erbschaftsteuer. Liquide geerbt haben sie nur 500.000 Euro, rund 212.500 Euro fehlen.

Die Lücke ist größer, als sie aussieht. Wer die Wertpapiere verkauft, um die Steuer zu bezahlen, versteuert zusätzlich die darin enthaltenen Kursgewinne, weil Erben die Anschaffungskosten des Erblassers übernehmen. Und wer eine Wohnung verkauft, die der Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft hat, kann einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen, denn auch die Zehnjahresfrist läuft für Erben in der Regel ab dem Kauf durch den Erblasser weiter.

Verschiebt man die Aufteilung auf 3,5 Millionen Euro Immobilien und 1,5 Millionen Euro Wertpapiere, liegt die Steuer bei zusammen rund 731.500 Euro, und die liquiden Mittel reichen aus. Der Unterschied liegt nicht in der Steuer, sondern in der Zusammensetzung. Wie Sie Immobilien in Ihrem Vermögen gewichten und auf welcher Ebene Sie sie halten, ist deshalb auch eine Frage der Übertragbarkeit. Die laufende Seite dieser Abwägung beschreibt der Vergleich Immobilien privat oder in der GmbH.

Lebt noch ein Ehegatte, verschiebt sich die Rechnung, aber nicht immer zum Besseren. Setzen sich Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein, nutzen die Kinder im ersten Erbfall ihre Freibeträge gegenüber dem zuerst verstorbenen Elternteil nicht. Im zweiten Erbfall erben sie dann das gesamte Vermögen von nur einem Elternteil. Bei einem Immobilienvermögen dieser Größe kann das allein einen sechsstelligen Unterschied ausmachen, der mit einer früheren Übertragung oder einem anders gestalteten Testament vermeidbar gewesen wäre.

Die Steuer wird auf den Wert berechnet, bezahlt wird sie in Geld. Wer das nicht vorher verbindet, lässt im Erbfall den Zeitdruck entscheiden.

Welcher Abschlag gilt für vermietete Wohnimmobilien?

Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden bei Erbschaft und Schenkung nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Das gilt nicht für Gewerbeflächen, nicht für selbst genutzte Objekte und nicht für Immobilien, die zu begünstigtem Betriebsvermögen gehören. Muss der Erbe das Objekt aufgrund einer Verfügung an Dritte weitergeben, entfällt der Abschlag.

Der Abschlag hat eine Kehrseite, die oft übersehen wird. Darlehen, die mit dem Objekt zusammenhängen, mindern den steuerpflichtigen Erwerb dann ebenfalls nur anteilig. Bei hoch finanzierten Beständen ist der Vorteil deshalb kleiner, als die zehn Prozent vermuten lassen. Für gemischt genutzte Gebäude gilt der Abschlag nur für den Wohnanteil.

Liegt die Immobilie nicht privat, sondern in einer GmbH, ändert sich die Logik. Vererbt oder verschenkt werden dann Anteile, die nach den Regeln für Unternehmen bewertet werden. Eine Gesellschaft, die nur vermietet, gilt dabei in der Regel als Verwaltungsvermögen und ist nicht wie ein operatives Unternehmen begünstigt. Welche Regeln für echtes Betriebsvermögen gelten, zeigt der Beitrag zur Erbschaftsteuer auf Betriebsvermögen.

Eine eigene Fallgruppe ist die Betriebsimmobilie, die Sie privat besitzen und an Ihre eigene GmbH vermieten. Steuerlich gehört sie dann häufig zu einem Besitzunternehmen und ist Betriebsvermögen. Erben die Kinder Immobilie und GmbH-Anteile nicht in derselben Verteilung, kann dieser Zusammenhang enden. Dann werden stille Reserven aufgedeckt und versteuert, zusätzlich zur Erbschaftsteuer. Wie diese Konstellation entsteht und welche Prüffragen sich stellen, ordnet der Beitrag zur Betriebsaufspaltung bei der Betriebsimmobilie.

Wann kann die Erbschaftsteuer auf Immobilien gestundet werden?

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, kann die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit sie nur durch einen Verkauf dieses Vermögens aufzubringen wäre. Im Erbfall ist die Stundung zinslos. Sie endet, wenn das Objekt an Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dient.

Die Stundung ist eine Hilfe für den Notfall, kein Planungsinstrument. Das Finanzamt prüft, ob die Steuer anders bezahlt werden kann: aus Geld und Wertpapieren im Nachlass, aus eigenem Vermögen der Erben, aus dem Verkauf nicht begünstigter Objekte wie Gewerbeimmobilien oder über eine Beleihung. Erst was danach fehlt, wird gestundet. Erben müssen ihre Bemühungen belegen, etwa durch Finanzierungsanfragen.

Im Beispiel oben würde die Stundung deshalb höchstens den Teil der Steuer erfassen, der auf die Wohnimmobilien entfällt und nicht aus den Wertpapieren gedeckt werden kann. Sie verschafft Zeit, aber kein Geld. Nach spätestens zehn Jahren ist die Steuer fällig, und bis dahin müssen die Mieten Rücklagen für die Raten bilden, neben Instandhaltung und Finanzierung. Für Betriebsvermögen gibt es eine eigene, kürzere Stundung im Erbfall.

Wann ist das Familienheim steuerfrei?

Erbt der Ehegatte das selbst bewohnte Familienheim, ist es unabhängig vom Wert steuerfrei. Kinder erben es bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Voraussetzung ist, dass der Erblasser selbst darin wohnte und der Erbe es unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre bewohnt. Zieht er früher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer bei zwingenden Gründen.

Die Befreiung ist wertvoll und gleichzeitig eng. Sie gilt für Kinder nur im Erbfall, nicht bei einer Schenkung zu Lebzeiten. Zu Lebzeiten kann nur der Ehegatte das Familienheim steuerfrei erhalten, dann ohne Größengrenze und ohne Behaltensfrist. Für Kinder, die längst eine eigene Wohnung haben oder beruflich anderswo leben, ist die Befreiung in der Praxis selten nutzbar. Wer die Steuerfreiheit einplant, sollte deshalb vorher klären, ob das Kind wirklich einziehen würde.

Lohnt sich eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt?

Häufig ja, wenn der Schenker die Mieten weiter braucht. Er überträgt das Eigentum, behält aber das Recht an den Erträgen. Der Kapitalwert dieses Nießbrauchs wird vom Wert der Schenkung abgezogen, sodass der Freibetrag einen größeren Teil des Objekts abdeckt. Je jünger der Schenker und je höher die Miete, desto größer der Abzug.

Drei Punkte gehören zu dieser Rechnung. Erstens wird der Abzug korrigiert, wenn der Schenker früh stirbt: Bei einem Alter von über 60 bis 65 Jahren wird die Steuer auf Antrag nachträglich an die tatsächliche Dauer angepasst, wenn der Nießbrauch durch den Tod innerhalb von sieben Jahren endet. Zweitens bleibt das Einkommen aus den Mieten beim Schenker, mit seinem persönlichen Steuersatz. Drittens beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche bei einem vorbehaltenen Nießbrauch in der Regel nicht zu laufen, solange der Schenker die Nutzung behält.

Ein Nießbrauch lässt sich mit Rückforderungsrechten verbinden, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder das Objekt ohne Zustimmung verkauft. Muss ein Geschenk aufgrund eines solchen Rechts zurückgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer insoweit rückwirkend. Solche Verträge gehören zum Notar, und die steuerliche Seite sollte vorher mit dem Steuerberater gerechnet werden. Wie sich die Übertragung in Etappen mit den Freibeträgen alle zehn Jahre planen lässt, beschreibt der Beitrag zur Generationenplanung und Vermögensübertragung.

Wie schließen Sie die Liquiditätslücke vor dem Erbfall?

Indem Sie die voraussichtliche Steuer heute berechnen und der vorhandenen Liquidität gegenüberstellen. Danach gibt es drei Hebel: früher und in Etappen übertragen, die Zusammensetzung des Vermögens ändern oder eine Liquiditätsquelle für den Erbfall schaffen. Welcher Hebel passt, hängt von Alter, Familie und Ertragskraft der Objekte ab, nicht von einer Standardlösung.

• Steuer schätzen: Grundbesitzwerte aktuell ermitteln, Freibeträge und Vorschenkungen der letzten zehn Jahre berücksichtigen.
• Liquidität gegenüberstellen: Was ist im Erbfall ohne Verkauf verfügbar, und was würde ein Verkauf an Steuern auf Kursgewinne oder Veräußerungsgewinne auslösen?
• Etappen planen: Welche Objekte lassen sich jetzt, mit oder ohne Nießbrauch, übertragen, und welche Freibeträge stehen in zehn Jahren erneut zur Verfügung?
• Testament abstimmen: Wer erbt welches Objekt, und erhält jeder Erbe genug Liquidität für seinen Anteil an der Steuer?
• Liquiditätsquelle prüfen: Rücklagen, Beleihungsreserven oder eine Absicherung für den Todesfall, bei der Versicherungsnehmer und Bezugsrecht so gestaltet sind, dass die Auszahlung nicht selbst steuerpflichtig wird.

Hinzu kommt die Erbengemeinschaft. Erben mehrere Kinder gemeinsam, gehört ihnen der Bestand zunächst zur gesamten Hand, und über Verkauf, Beleihung oder Sanierung müssen sie sich einigen. Will ein Kind verkaufen und das andere behalten, entsteht genau der Zeitdruck, der die Preise drückt. Eine klare Zuordnung der Objekte und der Liquidität im Testament verhindert, dass die Steuerfrage zur Familienfrage wird.

Der vierte Punkt wird am häufigsten unterschätzt. Ein Testament, das Objekte nach Wert gleich verteilt, kann einem Kind die vermieteten Häuser und dem anderen das Depot geben. Dann hat das eine Kind die Steuer und das andere das Geld. Wie Testament und Gesellschaftsvertrag zusammenpassen müssen, behandelt der Beitrag zum Unternehmertestament.