Immobilien privat oder in der GmbH halten? Vor- und Nachteile, Steuerlast im Vergleich und wann welche Variante passt

Die Frage stellt sich meist in dem Moment, in dem das nächste Objekt konkret wird: privat kaufen, über die GmbH oder über eine eigene Immobiliengesellschaft? Die Antworten im Bekanntenkreis reichen von „immer in die GmbH“ bis „nie in die GmbH“. Beide sind falsch, weil sie eine Steuerfrage beantworten, bevor die Zielfrage gestellt wurde.

Eine Immobilie kann in Ihrem Vermögen sehr unterschiedliche Aufgaben erfüllen. Sie kann laufendes Einkommen für den Lebensstandard liefern, Kapital über Jahrzehnte vermehren oder als Sachwert Stabilität in ein Portfolio bringen. Für jede dieser Aufgaben gibt es einen passenden Ort. Dieser Beitrag vergleicht beide Varianten mit Zahlen und zeigt, woran Sie die richtige erkennen.

Wie werden Mieteinnahmen privat und in der GmbH besteuert?

Privat unterliegt der Mietüberschuss nach Kosten, Zinsen und Abschreibung Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, bei Unternehmern oft 42 oder 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Eine rein grundstücksverwaltende GmbH zahlt mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung nur Körperschaftsteuer und Soli, zusammen rund 15,8 Prozent. Ohne diese Kürzung liegt die Belastung in der GmbH bei rund 30 Prozent.

Der Unterschied wirkt bei Unternehmern besonders stark, weil die Mieten auf ein ohnehin hohes Einkommen treffen. Jeder zusätzliche Euro Überschuss wird dann mit dem Grenzsteuersatz belastet, also mit dem höchsten Satz, den Sie zahlen. In der GmbH ist der Satz dagegen unabhängig davon, wie viel Sie persönlich verdienen. Zinsen, Instandhaltung und Abschreibung mindern in beiden Fällen den steuerpflichtigen Überschuss. Die Tilgung dagegen muss in beiden Fällen aus versteuertem Geld bezahlt werden, und genau dort entsteht der spürbare Unterschied.

Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Sie ist die Regel, die eine Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer weitgehend freistellt. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, daneben allenfalls eigenes Kapitalvermögen. Schon kleine schädliche Nebentätigkeiten lassen die Kürzung für das gesamte Jahr entfallen. Die Belastung steigt dann von rund 15,8 auf rund 30 Prozent.

Die Voraussetzungen sind streng, und die Fallen liegen im Detail. Häufige Stolpersteine sind die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, Dienstleistungen für Mieter, die über die übliche Verwaltung hinausgehen, oder ein zu häufiger An- und Verkauf von Objekten, der als gewerblicher Grundstückshandel gilt. Besonders heikel ist die Vermietung an das eigene operative Unternehmen: In vielen Konstellationen ist die erweiterte Kürzung dann ausgeschlossen. Wer eine Betriebsimmobilie an die eigene GmbH vermieten will, sollte das vor dem Kauf prüfen lassen, nicht danach.

Die Kürzung ist auch der Grund, warum Immobilien in eine eigene Gesellschaft gehören und nicht in eine, die zugleich andere Aufgaben erfüllt. Eine Gesellschaft, die berät, Waren verkauft oder Dienstleistungen anbietet, kann sie nicht nutzen. Welche Grenzen für vermögensverwaltende Gesellschaften allgemein gelten, beschreibt der Beitrag ab wann sich eine Holding lohnt.

Immobilien GmbH oder privat: Vor- und Nachteile im Vergleich

Die GmbH gewinnt bei den laufenden Mieten und bei der Geschwindigkeit, mit der Kapital für Tilgung und neue Objekte entsteht. Privat gewinnt beim Verkauf nach zehn Jahren, bei der Selbstnutzung und immer dann, wenn die Mieten für den Lebensstandard gebraucht werden. Hinzu kommen in der GmbH höhere laufende Kosten und die zweite Besteuerung bei Ausschüttung.

Kriterium	Privat	Immobilien-GmbH
Laufende Mieterträge	Persönlicher Steuersatz, bis 45 % plus Soli	Rund 15,8 % mit erweiterter Kürzung, sonst rund 30 %
Verkauf nach mehr als zehn Jahren	Steuerfrei	Immer steuerpflichtig
Mieten für den privaten Verbrauch	Sofort verfügbar, bereits versteuert	Nur per Ausschüttung, zusätzlich rund 26,4 % Abgeltungsteuer
Kapital für Tilgung und neue Objekte	Aus voll versteuertem Einkommen	Aus niedrig besteuerten Erträgen, entsteht deutlich schneller
Einbringung bestehender Objekte	Entfällt	Gilt in der Regel als Verkauf, meist mit Grunderwerbsteuer
Finanzierung	Standard, Bonität der Person	Möglich, Banken verlangen oft mehr Eigenkapital oder eine persönliche Bürgschaft
Laufende Kosten	Gering	Bilanz, Jahresabschluss, Offenlegung, Steuerberatung
Selbstnutzung	Problemlos	Ungeeignet, Miete muss marktüblich sein
Übertragung an Kinder	Objektweise, jeweils mit Grundbuchänderung	Über Gesellschaftsanteile, auch schrittweise

Die Tabelle zeigt, dass es keinen generellen Sieger gibt. Die GmbH ist ein Instrument für Kapital, das in Immobilien weiterarbeiten soll. Das Privatvermögen ist der bessere Ort für Kapital, das Sie nutzen oder in absehbarer Zeit frei verfügbar haben wollen. Wer über die GmbH kauft und die Mieten dann doch jedes Jahr ausschüttet, bezahlt die Kosten der Struktur und verzichtet auf die Steuerfreiheit beim Verkauf, ohne ihren Hauptvorteil zu nutzen.

Bei der Finanzierung unterscheiden sich beide Wege weniger, als oft angenommen wird. Banken finanzieren auch Immobiliengesellschaften, prüfen junge Gesellschaften ohne Historie aber genauer. Häufig verlangen sie mehr Eigenkapital oder eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters. Damit ist die Haftungstrennung für dieses Darlehen faktisch aufgehoben, was Sie bei der Entscheidung bewusst einpreisen sollten. Die Zinsen selbst mindern in beiden Fällen den steuerpflichtigen Überschuss.

Wie viel mehr Kapital bleibt in der GmbH übrig?

Bei einem steuerpflichtigen Mietüberschuss von 50.000 Euro im Jahr zahlen Sie privat beim Spitzensteuersatz rund 22.200 Euro Steuern, in der GmbH mit erweiterter Kürzung rund 7.900 Euro. Es bleiben jedes Jahr rund 14.200 Euro mehr. Über 15 Jahre sind das ohne Zinseffekt mehr als 210.000 Euro zusätzliches Kapital für Tilgung oder neue Objekte.

Die letzte Zeile ist aufschlussreich. Selbst wenn die GmbH jeden Euro sofort ausschüttet, bleibt beim Spitzensteuersatz ein kleiner Vorteil, weil 15,8 Prozent und die anschließende Abgeltungsteuer zusammen rund 38 Prozent ergeben. Dieser Vorsprung ist aber schnell aufgezehrt: durch die Kosten der Gesellschaft, durch einen niedrigeren persönlichen Steuersatz und vor allem durch die fehlende Steuerfreiheit beim Verkauf. Der eigentliche Hebel entsteht erst, wenn die 14.200 Euro jährlich in der Gesellschaft bleiben und dort Schulden tilgen oder das nächste Objekt finanzieren.

Die Gegenrechnung gehört dazu. Steigt der Wert eines Objekts in zwölf Jahren um 300.000 Euro, ist dieser Gewinn privat steuerfrei. In der GmbH ist er steuerpflichtig, und weil die Abschreibungen den Buchwert gesenkt haben, fällt der steuerpflichtige Gewinn sogar höher aus als die reine Wertsteigerung. Ob die erweiterte Kürzung auch den Veräußerungsgewinn erfasst, hängt von der Gestaltung ab. Wer mit Wertsteigerung und Verkauf plant, rechnet deshalb anders als jemand, der ein Portfolio dauerhaft halten will. Die Frage, ob Überschüsse in der Gesellschaft bleiben oder fließen sollen, folgt derselben Logik wie im Beitrag Gewinn thesaurieren oder ausschütten.

Wann passt welche Variante?

Die GmbH passt, wenn Sie Mieten reinvestieren, ein Portfolio über viele Jahre aufbauen und halten wollen und Ihr persönlicher Steuersatz hoch ist. Privat passt, wenn Sie selbst einziehen, die Mieten für den Lebensstandard brauchen, einzelne Objekte mit Blick auf einen Verkauf nach zehn Jahren kaufen oder bereits Immobilien privat besitzen.

Die Immobilien-GmbH ist meist die bessere Wahl, wenn

• die Mieterträge in den nächsten zehn Jahren nicht für den Lebensstandard gebraucht werden,
• Sie mehrere Objekte nacheinander aufbauen und die Überschüsse in Tilgung und neue Käufe lenken wollen,
• Sie die Objekte dauerhaft halten und keinen Verkauf nach zehn Jahren planen,
• das Eigenkapital ohnehin aus einer Holding oder der operativen GmbH stammt,
• Ihr persönlicher Grenzsteuersatz bei 42 oder 45 Prozent liegt.

Privat ist meist die bessere Wahl, wenn

• Sie die Immobilie selbst nutzen oder nahen Angehörigen überlassen wollen,
• die Mieten Teil Ihres laufenden Einkommens werden sollen,
• die Rendite vor allem aus Wertsteigerung und einem späteren Verkauf kommen soll,
• es um ein einzelnes Objekt geht, bei dem die Kosten einer Gesellschaft den Vorteil übersteigen,
• die Immobilie bereits privat gehalten wird und eine Einbringung Grunderwerbsteuer auslösen würde.

Der letzte Punkt verdient eine eigene Betrachtung. Eine private Immobilie in eine GmbH zu übertragen, gilt steuerlich in der Regel als Verkauf. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, wird die Wertsteigerung versteuert. In aller Regel fällt zusätzlich Grunderwerbsteuer an, je nach Bundesland meist zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Werts, dazu Notar- und Grundbuchkosten. Ein Nebeneffekt wird dabei gern übersehen: Nach der Einbringung schreibt die GmbH vom aktuellen Wert ab, nicht vom ursprünglichen Kaufpreis. Das erhöht die Abschreibung, gleicht die Einmalkosten aber nur über viele Jahre aus. Für Bestandsobjekte ist die Umstellung deshalb selten ein Automatismus. Die Struktur wirkt vor allem für das nächste Objekt.

Warum gehört eine Immobilie nicht in die operative GmbH?

Weil sie dort drei Nachteile vereint: Sie haftet für alle Risiken des Geschäfts, die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist ausgeschlossen, und bei einem Verkauf oder in der Nachfolge muss sie mit Steuerfolgen herausgelöst werden. Die operative Gesellschaft soll erwirtschaften, eine eigene Immobiliengesellschaft soll Vermögen aufbauen. Beides in einer Einheit zu vermischen, macht das System unsauber.

Der Gedanke liegt nahe. In der GmbH hat sich Liquidität angesammelt, die Bank finanziert gern, und die Immobilie würde dort ohnehin genutzt oder vermietet. Rein technisch ist der Kauf möglich. Systemisch entsteht aber eine Vermischung, die sich Jahre später rächt. Die Mieten werden mit dem vollen Satz von rund 30 Prozent besteuert, weil eine gewerblich tätige Gesellschaft die Kürzung nicht nutzen kann. Und die Immobilie steht im Risiko jedes Rechtsstreits, jedes Forderungsausfalls und jeder Krise des Unternehmens.

Am teuersten wird es beim Ausstieg. Ein Käufer will das Unternehmen, selten die Immobilie. Sie muss vorher herausgelöst werden, und dabei werden die über Jahre gewachsenen stillen Reserven in der Regel versteuert, ohne dass Geld geflossen ist. Wie stark solche Altlasten Verhandlungen belasten, zeigt der Beitrag zu Exit-Strategie und Unternehmenswert. Auch in der Nachfolge zählen an Dritte vermietete Immobilien meist zum nicht begünstigten Verwaltungsvermögen.

Die Grundregel lautet deshalb: Betriebs- und Vermögensebene werden getrennt, bevor das erste Objekt gekauft wird, nicht danach. Warum diese Grenze über Ihre Unabhängigkeit entscheidet, beschreibt der Beitrag Betriebs- und Privatvermögen trennen. Liegt bereits eine Immobilie in der operativen Gesellschaft, die eng mit dem Geschäft verbunden ist, gehört die Lösung in die Hände eines Steuerspezialisten.

Wie sieht eine Immobilien-GmbH unter der Holding aus?

Die Holding hält die Anteile an der operativen GmbH und an einer eigenen Immobiliengesellschaft. Gewinne fließen aus dem operativen Geschäft nahezu unbelastet in die Holding und von dort als Eigenkapital oder Darlehen in die Immobiliengesellschaft. So arbeitet das Kapital mit rund 30 Prozent Vorbelastung statt mit rund 48 Prozent nach privater Ausschüttung.

Dieser Punkt wird in der Diskussion um die Mietbesteuerung oft übersehen. Der Vorteil der Struktur beginnt nicht erst bei den Mieten, sondern beim Eigenkapital. Wer privat kauft, bezahlt das Eigenkapital mit Geld, das zuvor im Unternehmen und dann noch einmal persönlich besteuert wurde. Über die Holding stehen von 100 Euro Gewinn rund 69 Euro für die Investition bereit, privat nach Ausschüttung rund 52 Euro. Bei gleichem Gewinn trägt die Holding also rund ein Drittel mehr Eigenkapital in jedes Objekt.

Die Immobiliengesellschaft ist dabei eine Schicht in einer größeren Architektur. In der Praxis gliedere ich das Vermögen meiner Mandanten in Ebenen: Liquidität für Handlungsfähigkeit, Wertpapiere für flexiblen, langfristigen Aufbau und Immobilien für planbare Erträge und Substanz, sofern sie zu Ziel und Horizont passen. Wie die Wertpapierebene steuerlich funktioniert, zeigt der Beitrag Wertpapiere in der GmbH. Entscheidend ist, dass jedes Objekt einer Funktion zugeordnet ist und nicht zufällig irgendwo im System landet.

Wie viel das ausmachen kann, zeigt der Fall eines Mandanten mit rund 1,2 Millionen Euro Privatvermögen, davon 700.000 Euro in Immobilien und 500.000 Euro in Wertpapieren. Die Mieten wurden mit bis zu 45 Prozent besteuert. Nach der Neuordnung mit Holding und eigener Immobiliengesellschaft lag die Belastung bei rund 15 Prozent. Zusammen mit dem Wertpapierteil entstand ein Mehrertrag von etwa 20.000 bis 30.000 Euro im Jahr, der vollständig reinvestiert wurde. Die Umstellung selbst hatte ihren Preis. Deshalb stand am Anfang keine Produktfrage, sondern die Zieldefinition, wie sie am Beginn jedes Vermögensplans für Unternehmer steht.

Eine Immobilie ist zuerst eine Frage der Funktion und erst dann eine Frage der Steuer. Wenn klar ist, wofür die Mieten da sind, ist auch klar, wo das Objekt hingehört.